Avanço do crédito deve estimular emissão de CRIs

Amigos, apesar de não ter sido o foco de nossa apresentação, leiam a notícia sobre uma opção crescente de aplicação em renda fixa. Notícia quentinha, dessa segunda feira.

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Uma máxima do mercado financeiro reza que cabe ao Banco Central (BC) retirar a bebida alcóolica (taxas de juros menores) quando a festa da atividade econômica ameaça extrapolar os limites impostos pelo controle da inflação.

Com o ciclo monetário em curso, o BC pretende esfriar o ânimo da economia brasileira. É quase certo que o país colherá menos crescimento em 2009. Mas para o setor mobiliário, a festa está apenas começando. Apesar do forte avanço dos últimos dois anos, o crédito imobiliário ainda está em estágio embrionário: representa apenas 2% do PIB brasileiro, pouco perto de vizinhos como Chile (15%).

Espera-se um boom do crédito imobiliário nos próximos anos, o que deve pôr em funcionamento as engrenagens do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). A grande aposta dos analistas consultados pela Agência Leia são os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que ao lado das Letras Hipotecárias (LH) e das Letras de Crédito Imobiliário (LCI) forma a trinca dos instrumentos de captação do SFI, criado pela lei n 9514, de 1997.

No primeiro semestre, foram emitidos R$ 2,7 bilhões de CRIs, superando as emissões em 2005 (R$ 2,338 bilhões), o melhor ano do CRIs. A expectativa é de que as emissões superem R$ 4 bilhões em 2008. Nessas operações, as securitizadoras compram as carteiras de crédito das incorporadoras e as transformam em valor mobiliários, que são "empacotados" e vendidos aos investidores.

"Estamos apenas no início do processo. Vai haver uma escalada das emissões", afirma Fábio Nogueira, diretor da Brazilian Securities. "Nosso potencial é gigantesco. Há uma nova fronteira de mercado a ser explorada", diz Marcelo Michaluá, diretor-executivo da RB Capital.

Embora o SFI tenha sido criado em 1997, as primeiras emissões de CRIs ocorreram somente em 1999. O estoque de recebíveis imobiliários já atinge R$ 8,4 bilhões. O volume total do SFI, obtido quando se agregam as operações com LH e LCI, é de aproximadamente R$ 20 bilhões.

A perspectiva de Nogueira é de que o montante das operações no SFI praticamente dobre de tamanho a cada ano, puxado sobretudo pela securitização. "A somatória de CRI, LH e LCI deve atingir algo como R$ 100 bilhões em quatro ou cinco anos", afirma.

O aumento das operações no bojo do SFI está ancorada no descompasso entre o crescimento da captação líquida da poupança, principal fonte de recursos do setor, (por volta de 4%) e da concessão de crédito imobiliário (87%). Em julho, as contratações de financiamentos com recursos de poupança, no bojo do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), atingiram R$ 3,446 bilhões. Nos sete primeiros meses do ano, somaram R$ 16,373 bilhões. A expectativa é que superam R$ 30 bilhões em 2008.

"A procura por crédito imobiliário vai ser superior à captação da poupança. Acredito que em dois anos haverá necessidade de buscar novas fontes de recursos", afirma Luiz Antonio França, presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

Para Nogueira, da Brazilian Securities, o fôlego do funding formado pelos recursos oriundos da caderneta de poupança deve se esgotar em prazo mais curto. "Ao longo de 2009, já veremos um esgotamento dos recursos da poupança. É claro que o cenário exige a busca de novas fontes", afirma.

Um dos grandes trunfos do setor é a alienação fiduciária. Introduzida pela mesma lei que criou o SFI, o instrumento permite que o credor detenha a propriedade do imóvel até a quitação da dívida.

Em 2001, a Brazilian Securities comprou da incorporadora Rossi Residencial uma carteira habitacional com um histórico pesado de inadimplência. O sucesso na recuperação dos imóveis afastou a insegurança jurídica que pairava sobre o setor.

Pela jurisprudência firmada, o tempo para recuperação de um imóvel caiu de sete anos para um prazo entre 9 a 12 meses. Com a notificação de inadimplência, os mutuários já procuram as instituições para renegociar o débito, com medo de perder o imóvel. "Já há uma consciência de brasileiro ao tomar crédito. A alienação fiduciária é muito efetiva e tem respondido aos testes do mercado", afirma França, da Abecip. "A alienação fiduciária tem um papel fundamental na expansão dos financiamentos", diz Michaluá, diretor-executivo da RB Capital.

A securitização de recebíveis deve ser também uma das grandes apostas para renovação do fôlego financeiro das incorporadoras. As empresas alimentaram a ilusão de que as duas principais portas do mercado de capitais emissão de ações e dívida (leia-se debêntures) estariam sempre abertas.

Com a crise de créditos nos Estados Unidos, o investidor estrangeiro está arredio. Sem apetite externo, que absorveu mais de 70% dos papéis emitidos pelas companhias, as operações minguaram. Algumas companhias desistiram da emissão de dívida em razão do custo elevado, que passa de 103% do Certificado de Depósito Interfinanceiro (CDI).

Pressionadas por elevar ano a ano os guidances de Valor Geral de Vendas (VGV), as companhias devem desovar os recebíveis performados nos próximos anos e buscar novas fontes de recursos para execução das obras.

A boa notícia é que a securitização já não está mais restrita aos chamados recebíveis performados (de imóveis com as chaves entregues). A tendência é que sejam estruturadas operações para fornecer capital as incorporadoras na fase de construção dos imóveis.

Segundo Michaluá, da RB Capital, a proposta é atuar em toda a cadeia de valor da construção civil. "Estamos presentes em todas as fases, da compra de terrenos ao lançamento do empreendimento", afirma. "Desenvolvemos uma estrutura com recebíveis não-performados para mitigar os riscos da fase de construção", diz Nogueira, da Brazilian Securities.

Tudo leva a crer que a securitização estão apenas dando seus passos iniciais no Brasil.

Fonte: Agência Leia